日照职业技术学院

教职工生活区管理规定（试行）

 

为加强生活区管理，保障物业规范运行，为广大住户创造整洁、优美、文明的居住环境，依据有关法律法规，结合学校实际，制定本办法。

一、治安管理

1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2.小区住户机动车辆实行发证、登记制度。探亲访友、建筑装修等车辆凭物业服务部门发放的临时出入证进入小区。

3.加强楼宇门管理意识，进出后要及时关闭，禁止用硬物塞挡楼宇门。

4.增强自我安全防范意识，看好自家门，管好自家人，守好自家物，不得有危害他人合法权益行为或从事非法活动。

二、环境保护管理

1.爱护绿化，不采摘花朵、果实，不践踏草坪、损坏树木。严禁在小区内开地种菜、乱栽乱种、侵占或毁坏公共绿化。

2.爱护公共设施，保护供水、供电、消防、通迅等一切公共设备，损坏需照价赔偿并承担相应责任。

3.保持建筑设施原始结构、用途和外观，严禁乱搭、乱建。擅自搭建的，责令限期自行拆除，逾期不拆除的将依法强制拆除。

4.进行防盗网安装、阳台封闭等改变建筑物外观工程前，要拟定具体的安装方案，报物业部门审定同意后方可实施。

5.不得制造噪音影响他人正常休息，尤其晚上9点至翌晨8点期间及午休时段严禁噪音扰民。噪音大的装修装饰活动，只能在工作日的上午8点到12点、下午14点到18点进行。

三、清洁卫生管理

1.自觉维护小区公共卫生，不随地吐痰，不乱丢果皮、纸屑、烟头等，不在公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品、占用公共区域，严禁楼上抛物。

2.垃圾装袋，送于垃圾收集点内，方便及时收集清理，任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴。

3.建筑、装修等垃圾自行运走，不得运到生活垃圾收集处或弃于楼道、走廊及公共场所。

四、豢养宠物管理

1.禁止在生活区内饲养烈性犬、身高50厘米以上的大型犬。

2.养犬人需到具备资质的动物诊疗机构对犬只进行狂犬病免疫，免疫标识佩戴于犬只颈部，免疫证明到物业管理部门备案。

3.不得在共用场地、公共场所或者区域散养、拴养犬只；携犬到户外活动时，应由成年人使用束犬链（绳）牵领，且避让行人；携犬出户时，应当随身携带清除犬粪的工具，及时清除犬粪。

4.其他豢养犬只情况按2015年2月1日起施行的《日照市城区养犬管理办法》执行。

5.禁止在生活区内饲养鸡、鸭、鹅、鸽等家禽家畜。

五、车辆管理

1.车辆在小区内行驶，限速15公里/小时，小区内行驶或出入大门时，除必要的安全提醒外禁鸣喇叭。

2.车辆进出和泊位停放要注意前后左右车辆的距离，外来车辆由受访人员引导停放至合适位置，避免对其它车辆的进出和车库、车位的使用造成阻碍。

3.车辆进出须接受物业人员指挥调度按规定停放，对违规行车和违规停泊的车主，物业人员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失由车主负责。

六、消防安全管理

1.消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2.自觉遵守水、电、气安全使用规定，不得乱拉临时水、电、气线路，严禁擅自拆、改、装燃气等设施和用具。长时间外出或者长时间不用的水、电、气要及时切断。严禁违章用电、用气、用水、用暖等。

3.严格遵守上级部门燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。小区内禁止燃放大型烟花爆竹，禁止在楼上和高层公寓周边燃放。婚庆和节日时要在物业部门指定的小区两侧或中心广场等开阔地带燃放。

4. 严禁装载有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。进行室内装修，必须严格遵守装修管理规范，防止发生火灾事故。

5.住户应自行配备灭火器等简易消防设施，发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6.公共消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。

七、管理责任和奖惩措施

1.各部门要教育职工自觉遵守各项规定，自觉维护小区居住环境，争做文明居民；要帮助和支持物业部门做好管理工作，对违反规定的人员进行教育、制止和处罚，对严重或屡次违反规定的职工要责令其停职整改。

2.住户在自觉遵守各项规定的前提下，有责任和义务对物业管理规定进行宣传，教育并引导亲属和周围的人遵守，发现违反规定的行为和不合理现象，要及时制止或向物业管理部门报告。

3.房屋出租要到物业备案。出租房屋住户有责任告知租房户以上管理办法，若有违反，物业将一并追究出租户的责任。

4.造成物业损坏的，由责任人恢复原状、赔偿损失，拒不恢复原状和拒不赔偿的，由物业部门组织修复，费用从责任人绩效工资中扣除，并由所在部门对其进行批评教育。

5.经批评教育，屡次违反有关规定不改正的，物业上报后，所在部门要责令其停职整改。

6.对情节特别严重，构成违法犯罪的，交由司法机关依法追究责任。

八、物业管理形式

1.学校招标委托一家专业化物业服务公司对生活区（泽厚园、南校区生活区）进行管理。

2.总务处作为学校代表，依据本规定制定物业管理实施细则，根据社会行业标准，结合学院实际，核定物业服务公司的服务范围、质量标准，签订物业管理合同，代行对物业公司检查、监督和考核，业主委员会成立后，交由业主委员会负责。

3、物业管理公司引进后，成立业主委员会，由业主委员会牵头制定物业收费标准和收费方式等。

九、附则

本规定由总务处负责解释，自公布之日起试行。

 

附件：《日照职业技术学院生活区物业管理实施细则》

 

附件

日照职业技术学院生活区物业管理实施细则

 

为了为住户提供规范有序、安全文明的生活环境，进一步提高设施设备的使用寿命，加强物业服务单位的监督管理工作，特制订物业管理实施细则。

一、综合管理服务

1.在交房时向住户提供包含房屋结构、质量保修等内容的物业服务手册。

2.承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3.物业办公场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

4.24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。

5.对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。

6.物业服务单位加强与业主沟通，每年不低于小区住户的70%，至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

（一）维修原则

1.坚持经济、合理、安全、适用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

2.修理更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。

3.为业主提供方便的原则。

（二）维修依据

1.符合维修方案或设计图纸的要求

2.符合各项维修项目的标准

3.地基基础维护规定

维护人员观测房屋有无倾斜，地基无明显沉降，墙体无严重裂缝，维护人员每年应检查一次（春季），发现问题报告产权人。

（三）给排水、雨、污水井、盖维护规定

1.排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确，与周围道路高度保持一致。

2.维护人员一季度全面检查一次，半年对易锈蚀井盖刷一次漆防锈，路面井盖尽量做防震垫围。

（四）电子对讲门监控装置维护规定

1.电子对讲门应做到功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。监控器正常、图象清晰，功能齐全。

2.维护人员每周应检查一次，每半年保养一次，探头每月擦洗一次。

（五）消防设施维护规定

1.消防设施无损坏，阀门开关自如，清洁无渗漏现象，周围无堆积杂物，水压正常。

2.消防管道每半年检查一次，每二至三年油漆一次。

（六）房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

3.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

4.房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。

6.室外招牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告学校管理部门。

（七）巡查与维修养护

1.巡查

物业服务单位应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：

——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

——每年检查1次墙体、墙面；

——每年检查1次顶棚；

——每年检查1次楼梯、扶手；

——每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

——每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

——每年全面检查1次楼板、地面砖；

——每季巡查1次小区各标识；

——每月全面检查1次公共门窗；

——每月巡查1次路面、侧石、井盖等；

——每月巡查1次围墙；

——每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

——每月巡查1次室外健身设施。

2.维修服务

在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目在3日内组织修复；其他维修项目，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向学校提出书面申请，学校根据实际情况给与处置。

（八）装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。

2.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门，并在物业管理区域内公示。

3.装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在3-5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3-5日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

（一）供配电

1.每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。

2.高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3.配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

4.无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

（二）公共照明

1.按保养规程及公用照明维修保养规程实施。

2.室外照明, 草坪灯, 每天检查一遍，随坏随修。

3.室外照明巡查标准：灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%

4.每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。

5.要求线路无老化、灯具正常使用，照明完好。

（三）电梯

1.电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。

2.保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

3.委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

4.电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

（四）给排水

1.生活供水

泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。

水泵、阀门进行全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。

水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。

泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

2.雨污水排放

公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。

雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

（五）供热设施

1.物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线的维护和管理。

2.每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。

3.供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

4.维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

（六）安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

——监控系统，做到：

设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

设备出现故障，能及时修复。

——门禁系统，做到：

每周巡视1次，保证系统工作正常；

门锁、对讲主机检查保养每季1次；

一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

——电子巡更，做到：

调试保养每季1次，保证正常运行；

保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

（七）防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

（八）道路

1.小区内道路, 砼路面、人行道, 每天检查二遍，随坏随修, 由物业服务单位按维修规程实施。

2.人行道铺设修缮标准：平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。

（九）消防

1.消防栓水泵室内消防器, 每周检查一遍，发现问题，及时维修。

2.各种标识清楚，无污积，破损。

3.消防设施安放牢固。消防标志设施完好率100%，标志无损坏。

4.管道畅通，无堵塞；无泄露。

5.消防设施正常有效。

（十）排水管道

1.下水管路每周检查一遍，发现问题，及时维修。

2.管路标识无破损、无脱落。

3.泄水通畅。

（十一）智能化系统

1.系统性能良好，正常运行。

2.设施完好，整洁有序，无破损。

（十二）雨水井化粪池

1.化粪池每半年清理一次；

2.井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；

3.每季度清理井内杂物一次；

4.每年全面维修完善一次；

5.井内无沉积物, 化粪池内无沉积物，出口畅顺，流水通畅。

（十三）共用排烟管道、落水口和房顶

1.为避免烟道内横隔板损坏及导流板安装不当所造成的串烟及排烟口封闭不当造成漏烟, 每半年对屋面出烟口盖板防护罩进行一次维护,；每年汛期前定期清理落水口杂物；每年定期清理房顶杂物及杂草两次。

2.排烟、排水通畅，房顶安全正常使用。

（十四）机电设备

1.日常机电设备的零部件易耗品维修、更换每月检查一次；

2.季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况保证在97%；

3.年检电源切换及自动保护装置由工程维修部按各项机电设备维修保养规程执行。

4.设备运转正常设备完好率100%。

（十五）房屋承重及抗震结构部位

1.要求局部无受损，每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；

2.及时了解住户家庭有无白蚁情况, 如发现按照建筑物白蚁防治标准施行。

3.要求结构安全，正常使用结构性能完好。

四、协助公共秩序维护服务

（一）人员要求

1.专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。

2.有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

4.对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

（二）门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

2.保障值班电话畅通，接听及时。

3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，进行进出车辆管理、访客登记。

4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

（三）巡逻

1.制定详细的巡查方案，小区院落、车库、停车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。

2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

3.巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

（四）车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。

2.对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。 

3.车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

4.小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。

5.非机动车应定点停放。

（五）监控

1.监控室有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

2.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。

3.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

（六）紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告学校责任部门，并协助采取相应措施。

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业和有关部门。

3.每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

（一）楼内保洁

1.楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。

2.楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。

4.共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。

5.电梯轿厢地面每日清洁1次，目视干净。

（二）外围保洁

1.道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。

2.绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

3.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。

4.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。

5.标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每月清洁1次，目视干净。

6.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。

7.设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。

（三）车库

1.地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。

2.天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。

3.门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。

（四）垃圾收集与处理

1.设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。

2.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

3.垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。

（五）卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。

六、绿化服务

（一）对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；

（二）定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

（三）对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露;

（四）适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

（五）树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

七、公共设施设备管理标准

（一）广场、休闲椅、围栏、健身器材等，各就其位，并充分发挥使用功能，没有一处改变用途。

（二）消防、排污泵、监控、报警系统等都按规定有记录，严格遵守各项设备使用规章操作，无重大事故隐患。

（三）室外共用管线、电、电话、有线电视、网络等统一公共管道，没有外漏和高空架设管线现象。

（四）24小时为业主服务，如有排水、排污管道阻塞不畅，随时上门服务，同时为保证小区业主正常生活，定期对各种下水管道及井进行检查，及时把问题解决在萌芽状态之中。确保小区内没有排水、排污管道不畅和管道堵塞外溢现象。

（五）供水统一由自来水公司供应，小区供水均为二次加压，全封闭管道直接供给业主，保证供水设备运行正常，设施良好，没有渗漏和污染。如遇停水，物业服务单位及时通知业主；当发生事故如漏水等情况，发现人员应立即报物业服务单位，工程人员前去关闭阀门，协助抢修，恢复供水。

（六）小区供电设施设备及供电归市电力部门管辖，物业服务单位应配备专业电工，负责与电业部门联系，处理正常的业主维修，并处理突发事件。

八、房屋资料管理标准

（一）房屋及其公用设施设备的档案资料齐全，分类装订成册，设专人管理，有完善的查阅程序，查阅方便。

（二）设有总平面图，地下管网分布图，公用设施设备安装图纸资料和台帐。房屋按数量、种类、用途分类统计成册，建立房屋及其公用设施设备大中修保养记录，确保房屋及其公用设施设备的正常使用。

（三）建立住户档案，明确房屋及其配套设施权属关系，对房屋附属建筑和设施及构成实施进行的维修、养护与管理。